Todo sobre el IRPF y el IVA al alquilar un local comercial

En la dura vida del autónomo, del valiente empresario que pone todos sus ahorros al servicio de un sueño, uno de los asuntos que más dudas levantan se refiere al alquiler de los locales comerciales, concretamente a su tributación, es decir al IRPF y al IVA de la operación. En realidad, entenderlo no es difícil, y, como siempre, lo más útil es partir de un ejemplo.

Supongamos que Autónomo García (el arrendatario), un empresario que ha decidido montar un negocio de reparación y venta de bicicletas, alquila por 100 euros al mes un amplio y bonito local perteneciente a Propietario Fernández (el arrendador). Uno y otro son personas legales, amigas de los contratos y las cosas claras, limpias y por escrito (¡en nuestros ejemplos no caben los trapicheos!).

Todos los meses Propietario Fernández emite una factura por el alquiler de su local. En ella incluye:
El precio base del inmueble: 100 euros.
El IRPF, que, de acuerdo con los tipos actuales, es del 21 por ciento: 21 euros.
El IVA, que, casualmente (y también según lo que indican las normas), es del 21 por ciento: 21 euros.

En la factura la operación matemática es esta: 100 euros + 21 euros [IVA] – 21 euros [IRPF] = 100 euros.

Aparentemente, Autónomo García solo ha de pagarle 100 euros a Propietario Fernández, pero los tentáculos de Hacienda son mucho más largos, lo que significa que la factura en cuestión tiene eco en la declaración que, trimestralmente, están obligados a hacer todos los empresarios, tanto los que son arrendatarios como los que son arrendadores. Así, en su declaración trimestral a Autónomo no le queda más remedio que pagar los 21 euros que se ha ahorrado en la factura (¡no constituyen un descuento, constituyen una retención!). Puesto que hablamos de una declaración trimestral, está obligado a desembolsar el IRPF correspondiente a tres facturas (21 euros x 3 meses = 63 euros). Como comprarse una guía para aprender a invertir en bolsa.

Por su parte, Propietario Fernández debe devolver el IVA que le ha sumado en la factura al precio base del local (o sea, 21 euros). Ya que esta declaración también es trimestral, la cantidad total será de 63 euros (21 euros x 3 meses = 63 euros). Sin embargo, conviene resaltar que en las declaraciones de este tipo el IVA soportado (todo lo que el arrendatario ha pagado de más a sus proveedores de luz, de gas, de agua…) y el repercutido (esos ingresos extra como los 21 euros de IVA cobrados a Autónomo García) se compensan; es decir: si Propietario ha pagado 40 euros por el IVA a sus proveedores y cobrado 63 euros por el IVA de su cliente, solo tiene que pagarle a Hacienda la diferencia, 23 euros.

Por último, no hay que olvidar que, si el arrendatario es una sociedad, en la factura no constará IRPF, ya que las sociedades están exentas de este impuesto (¡pagan el de sociedades, que es diferente!).