Cuánto ha bajado realmente el precio de la vivienda

El consenso de mercado establece que desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria el precio de la vivienda ha caído entre un 30 y un 45%. Pero todo depende del color del cristal con que se mire, o mejor dicho, de la fuente que consultemos. La realidad es que el precio de la vivienda en general da titulares pero no información concreto sobre el descenso de precios, por una sencilla razón, porque depende. Existen dos factores que van a determinar la realidad de la caída de los precios si hablamos de grandes ciudades o de lugares más despoblados y si se trata de vivienda de primer uso o de vacaciones, así mismo también influirá si es de primera mano o usada.

¿Esto en qué se traduce? En que para conocer realmente cómo ha evolucionado el precio de la vivienda tendríamos que ir ciudad por ciudad o incluso barrio por barrio. Hay barrios alejados en la periferia de Madrid, en el interior de provincias como Toledo o Guadalajara que nunca van a volver al mercado según los expertos. Así que por muy barato que sea el precio, ya no serán atractivos para el comprador. Al final la burbuja inmobiliaria nos ha llevado de la mano hacia una ceguera conjunta bajo la cual se ha permitido la construcción de auténticas aberraciones.

La caída de los precios de las viviendas que no están en la Champions League del inmobiliario es clara y puede superar el 60 e incluso el 70% dependiendo de la zona. Pero ni aun así esas viviendas tienen salida, porque realmente, ¿quién se plantea comprar un apartamento en décima línea de playa en la costa? Nadie, porque los de primera fila también están en venta y tienen unos precios muy ajustados. Así las cosas tal vez sea el momento de mirar a Irlanda donde después de un exhaustivo estudio de cómo estaba el sector y qué activos realmente no iban a tener salida, se ha llevado a cabo el derribo selectivo de viviendas, mayoritariamente a medio construir pero también finalizadas.

Es evidente que los precios han bajado también en las grandes ciudades, pero el descuento que encontramos en Madrid, Barcelona, Valencia o San Sebastián no tiene nada que ver con el descuento de viviendas en urbanizaciones del tipo de Seseña. El hándicap radica en que el comprador ahora es mayoritariamente un inversor, no un particular, y está comprando pisos que sabe que tendrán salida cuando el mercado recupere. El cierre del grifo de la financiación por parte de los bancos dificulta que los particulares accedan al mercado, a no ser que cuenten con una parte importante del importe ya ahorrada.

Hay muchos detalles que debe tener en cuenta a la hora de valorar su vivienda, como por ejemplo detalles que al común de los mortales se les pasa por alto como si la vivienda tiene una piscina con agua salada y está debidamente mantenida, si tiene casetas de jardín donde guardar utensilios como el cortacésped, cuales son los sistemas de seguridad de la vivienda y cuales son las marcas de los mismos, etc… Piense que todas estás cosas de las que pueda carecer una vivienda a la hora de comprarla, tendrán que ser instaladas posteriormente con el gasto adicional que ello conlleva.

Olvídese de los chollos porque existen los descuentos pero la magia no deja de ser eso, magia, trucos de ilusionismo. Y tenga en cuenta que los expertos apuntan a que los precios aún no han ajustado lo suficiente y vaticinan caídas adicionales de hasta el 30% en los próximos cinco años. Eso sí, estos datos hablan de la media nacional, lo idóneo es preocuparse por ver la evolución de la vivienda en el lugar en el que queremos comprar porque nada tiene que ver Zamora con Barcelona o con Benidorm.